受春節淡季等因素疊加影響，2020年1月重點城市新(xīn)房、二手房以及土地市場成交量不同程度下滑。據不完全統計，目前已經有(yǒu)超過60個城市暫停商(shāng)品房銷售，部分(fēn)省市要求在售樓盤售樓處、房産(chǎn)中(zhōng)介機構暫停對外營業，這對房地産(chǎn)市場造成了一定沖擊。

業内人士分(fēn)析認為(wèi)，長(cháng)期來看，“穩”字當頭的房地産(chǎn)調控方向仍将延續。待疫情得到整體(tǐ)控制以後，房地産(chǎn)市場短期内積蓄的市場需求有(yǒu)望進一步釋放，未來重歸平穩将是大概率事件。

房地産(chǎn)市場成交進入低谷

億翰智庫監測的1月份40城市住宅市場交易數據顯示，當月全國(guó)商(shāng)品住宅銷售面積為(wèi)1538.61萬平方米，同比、環比分(fēn)别下跌5.9%和33.9%。

具(jù)體(tǐ)來看，一線(xiàn)城市同比下降15.1%，環比下降39.3%。廣州環比下跌60.3%，跌幅最大。核心二線(xiàn)城市同比上行、環比下行，普通二線(xiàn)城市同、環比均下行。核心二線(xiàn)城市成交面積512.8萬平方米，環比跌幅達到43.1%。普通二線(xiàn)城市成交面積345.4萬平方米，同比下滑28.1%，環比下滑26.4%，多(duō)數普通二線(xiàn)城市同環比均不同程度的下滑，其中(zhōng)青島降幅最大，達到54.6%。三四線(xiàn)城市1月份成交面積483.7萬平方米，同比上升4.6%，環比下降23.6%。

億翰智庫方面分(fēn)析指出，1月份各城市成交量萎縮主要有(yǒu)兩個原因。一方面，2019年年底房企為(wèi)完成全年銷售目标，從而加速銷售、加快去化，2019年12月基數相對較大，導緻2020年1月成交明顯回落。

另一方面，1月份作(zuò)為(wèi)傳統的銷售淡季，房企的重心并不在銷售端，而是在于企業的融資和投資等方面的準備工(gōng)作(zuò)。“另外，疫情發生在春節期間，對三四線(xiàn)返鄉置業的需求有(yǒu)一定的影響，從而影響1月整體(tǐ)的成交情況。”

1月份，全國(guó)土地市場也進入低谷。當月全國(guó)受監測的200城市合計供應規劃建築面積24505.6萬平方米，同、環比分(fēn)别下行17%和56%。土地成交合計規劃建築面積11604.1萬平方米，同比、環比分(fēn)别下降45%、66%。

受春節假期等多(duō)因素影響，各能(néng)級城市土地成交同環比全面下跌。億翰方面的分(fēn)析認為(wèi)，供給減少主要原因是：一方面，受春節假期和疫情雙重影響，企業銷售停滞、回款減少導緻資金短缺，需求不足影響供給減少；另一方面，政府忙于應對疫情防控工(gōng)作(zuò)，導緻土地供應減少。

不僅如此，從監測數據來看，二手房市場成交量也大幅下滑。貝殼研究院市場研究部的數據顯示，2020年1月重點監測的18城市二手房成交量出現大幅減少，比2019年12月份環比下降38%，同比降幅為(wèi)27.3%。

從城市來看，武漢市回落最為(wèi)明顯。1月份武漢市鏈家二手房交易量環比下降51.3%。其次為(wèi)煙台、青島，成交量分(fēn)别下降48.2%和46.8%。廊坊、廣州和合肥相對回落幅度較小(xiǎo)。受成交量減少影響，年末價格回暖情況有(yǒu)所減弱。1月重點18城中(zhōng)有(yǒu)9個城市價格環比下降，城市數比上月增加兩個，去年年末市場回升帶動的價格回漲有(yǒu)所減弱。

樓市庫存規模整體(tǐ)上升

值得一提的是，從2019年整體(tǐ)數據來看，樓市呈現“供大于求”的态勢，住宅庫存正在整體(tǐ)上升。易居研究院的監測數據顯示，2019年全年，全國(guó)範圍受監測的100個城市新(xīn)建商(shāng)品住宅供應量為(wèi)60715萬平方米，而成交量為(wèi)58107萬平方米。

易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進分(fēn)析指出，觀察2019年全年月度數據，可(kě)以看出，全年共出現了三次供應高峰，分(fēn)别為(wèi)9月、11月和12月。“類似供應高峰的出現，既說明地方政府在預售證管控上有(yǒu)所放松，也說明房企對預售證的辦(bàn)理(lǐ)較為(wèi)積極。由于全年供求比為(wèi)1：0.96，所以客觀上帶動了庫存規模的上升。”

截至2019年12月底，一、二、三四線(xiàn)100個城市新(xīn)建商(shāng)品住宅庫存總量分(fēn)别為(wèi)2981、24668和20693萬平方米，環比增速分(fēn)别為(wèi)6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分(fēn)别為(wèi)2.4%、6.0%和5.8%。嚴躍進表示，“觀察三類城市數據，可(kě)以看出，2019年全年三類城市均步入到了庫存上升的通道之中(zhōng)，其中(zhōng)二線(xiàn)城市上升态勢最為(wèi)明顯，客觀上也要求其2020年繼續做好去庫存的工(gōng)作(zuò)。”

截至2019年12月底，受監測的100個城市中(zhōng)，有(yǒu)59個城市庫存出現了同比正增長(cháng)現象。有(yǒu)5個地級市庫存拉升的态勢較為(wèi)明顯，包括日照、柳州、惠州、金華和嶽陽。同時，100個城市中(zhōng)，有(yǒu)41個城市的庫存出現了同比下降态勢。

綜合來看，2019年中(zhōng)國(guó)百城住宅庫存數據整體(tǐ)上升。嚴躍進分(fēn)析表示，“受供應放量等影響，庫存規模明顯拉升，進而也使得去化周期等指标有(yǒu)所拉升。而從城市結構上看，部分(fēn)地級市和濱海城市的庫存壓力較大，值得關注。類似城市的庫存壓力，和棚改政策調整、投資投機需求減弱、政府積極發放預售證等有(yǒu)關。當然總體(tǐ)上看，無論是一二線(xiàn)城市還是三四線(xiàn)城市，庫存去化周期總體(tǐ)上屬于偏低位水平。”

嚴躍進進一步分(fēn)析認為(wèi)，“客觀上說，後續随着疫情的有(yǒu)效控制，預計二季度社會經濟等将逐漸進入平穩狀态，樓市交易會逐漸活躍，這對于相關城市去庫存是有(yǒu)積極作(zuò)用(yòng)的。”

未來樓市走勢仍将平穩

“作(zuò)為(wèi)傳統的銷售淡季，通常1月的數據，并不能(néng)左右我們對2020年全年市場與2019年市場表現持平的判斷。”億翰智庫方面分(fēn)析認為(wèi)，但因疫情突發，房企複工(gōng)、項目開工(gōng)延遲，最終影響城市商(shāng)品住宅的供應量，同時對于購(gòu)房需求的釋放産(chǎn)生一定程度的負面影響。

“但是，無論是需求還是供給方面，均是延遲入市的影響。而房企面臨修複性較差的問題是資金短缺。疫情過後，政策調控和融資調控邊際放松的空間将提升，企業降價跑量，加速搶收的可(kě)能(néng)性也更大。”億翰方面分(fēn)析認為(wèi)。

1月份以來，由于疫情突發，為(wèi)了減少人員聚集，防範新(xīn)型肺炎感染，多(duō)省市要求房企暫停開放售樓處，房企銷售業績承壓。疫情還使多(duō)個省市推遲複工(gōng)時間。對于房地産(chǎn)行業而言，複工(gōng)時間延後将使房企的施工(gōng)進度延期。

億翰方面認為(wèi)，長(cháng)期來看，預計“穩”字當頭的房地産(chǎn)調控方向仍将延續。

2月份以來，房地産(chǎn)企業陸續公(gōng)布了1月份銷售業績。克而瑞地産(chǎn)研究中(zhōng)心的統計數據顯示，1月份百強房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元，整體(tǐ)業績規模較上年同期降低近12%。

“1月銷售規模主要依靠上半月的業績帶動，下旬以來因疫情形勢嚴峻，多(duō)地售樓處關閉，新(xīn)房銷售基本停滞，市場短期走勢整體(tǐ)表現低迷。”克而瑞地産(chǎn)研究中(zhōng)心一位分(fēn)析人士指出。

“但是，一旦疫情平穩下來，甚至基本好轉之後，市場還是會迅速複蘇。”該人士分(fēn)析預測，“這一時期所積蓄的市場需求集中(zhōng)釋放之後，房地産(chǎn)市場成交量迅速回穩仍是大概率事件，疫情因素對房企下半年和明年的業績影響有(yǒu)限。”

“在當前的特殊形勢下，房企積極應對市場變化是關鍵。”該分(fēn)析人士進一步認為(wèi)，一方面，多(duō)數房企紛紛加大線(xiàn)上銷售渠道的推廣力度，以緩解線(xiàn)下銷售暫停對企業項目去化節奏帶來的沖擊。另一方面，在自身資金和抗風險能(néng)力受到考驗的情況下，房企應着重應對短期現金流壓力，順應市場走勢，保持審慎态度，對全年的貨量安(ān)排和資金周轉積極作(zuò)出調整。