今年年初以來，國(guó)内房地産(chǎn)市場調控趨于常态化，融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業内預計，四季度市場規模調整幅度将在供需拉鋸狀态下略有(yǒu)擴大，房價漲幅也有(yǒu)望進一步回落。

樓市“金九銀十”褪色

2019年三季度，房地産(chǎn)供給側改革取得關鍵性進展。期内，集體(tǐ)經營性建設用(yòng)地入市在法律層面及稅收機制層面得到确認、國(guó)有(yǒu)建設用(yòng)地二級市場配置通道進一步打開。與此同時，房地産(chǎn)市場整體(tǐ)的政策基調體(tǐ)現為(wèi)：不将房地産(chǎn)作(zuò)為(wèi)短期刺激經濟的手段，着力防範房地産(chǎn)金融風險。

在此影響下，三季度重點城市商(shāng)品住宅成交規模同比有(yǒu)所調整，價格環比漲幅穩定在低位區(qū)間；土地市場推地節奏放緩帶動成交規模有(yǒu)所回落，宅地成交樓面均價環比下跌，土地流拍率回升，平均溢價率走低，土地競拍熱度明顯減弱。

事實上，今年以來各季度重點城市新(xīn)房成交面積同比均有(yǒu)所回落，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。中(zhōng)國(guó)指數研究院的統計數據顯示，2019年前三季度50個代表城市商(shāng)品住宅月均成交規模降至2015年同期水平。

中(zhōng)指院相關負責人分(fēn)析指出，三季度以來，政策環境趨嚴，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，疊加今年3、4月一二線(xiàn)市場銷售端的回暖導緻需求後續釋放動力不足，市場調整壓力有(yǒu)所加大，三季度50個代表城市商(shāng)品住宅月均成交規模同比下降1.8%，降幅較二季度小(xiǎo)幅擴大，8-9月重點城市成交規模同環比均下降。

具(jù)體(tǐ)從不同級别城市來看，今年三季度，一線(xiàn)、三線(xiàn)代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線(xiàn)城市商(shāng)品住宅月均成交面積為(wèi)57萬平方米，三季度以來市場有(yǒu)所調整，月均成交面積為(wèi)58萬平方米，同比下降8.1%。二線(xiàn)代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米，同比增長(cháng)0.3%，整體(tǐ)成交規模趨于穩定。三線(xiàn)代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

中(zhōng)指院相關負責人表示，今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線(xiàn)市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節奏放緩，加之進入三季度以來，監管層對房地産(chǎn)市場金融領域密集發聲，對購(gòu)房者和企業信貸監管均強化，市場調整壓力有(yǒu)所加大，三季度重點城市商(shāng)品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有(yǒu)所擴大。

結合十月份以來近兩周住宅市場的成交行情，有(yǒu)業内分(fēn)析人士表示，9月份的數據已表明，主要城市的新(xīn)房與二手房成交量出現下降。調控政策的嚴格管控下，“金九銀十”不再是地産(chǎn)營銷的“靈丹妙藥”。

金融監管政策仍将從嚴從穩

近日，包括南京六合區(qū)、天津、三亞以及北京燕郊等地均傳出房産(chǎn)限購(gòu)放松的消息。對此，易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進分(fēn)析認為(wèi)，這進一步說明當前一些城市尤其是郊區(qū)市場限購(gòu)政策松綁的導向，也是因城施策的重要體(tǐ)現。

嚴躍進告訴記者，南京此次放松尤其有(yǒu)積極的信号意義。第一，第四季度需要積極降價促銷，尤其是去庫存的壓力開始增大，房企需要在這個時候積極進行項目銷售，各地略有(yǒu)松綁也有(yǒu)助于實現成交量的活躍。第二，放松也是需要有(yǒu)條件的，當前放松是要針對特定群體(tǐ)和特定區(qū)域進行，這也有(yǒu)助于後續房地産(chǎn)市場的交易活躍，同時也防範房價過快上漲。第三，不排除後續各地若是出現庫存壓力和銷售壓力，也會有(yǒu)适當松綁的可(kě)能(néng)。

今年以來，各城市房地産(chǎn)市場波動頻繁、分(fēn)化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當前樓市、地市成交明顯下滑，部分(fēn)城市庫存風險再次浮出水面，且有(yǒu)加劇趨勢；部分(fēn)城市市場依然高歌猛進、部分(fēn)項目仍能(néng)開盤日光，供不應求矛盾依然突出。

“在這樣的市場背景下，預計四季度各城市仍将延續有(yǒu)收有(yǒu)放的精(jīng)細化調控，并強化執行。”克而瑞地産(chǎn)研究中(zhōng)心一位分(fēn)析人士指出，當前“因城施策”正在不斷強化。

綜合來看，熱點城市調控政策往往選擇進一步升級，例如：蘇州再度升級調控，非戶籍家庭在蘇州市區(qū)、昆山(shān)、太倉購(gòu)買首套房，3年内需連續繳納2年及以上社保，新(xīn)房、二手房限售區(qū)域皆擴容至蘇州市區(qū)範圍。因近期房價大幅上漲，大連、洛陽同樣出台了收緊性質(zhì)的“限價令”。

不過，業内普遍認為(wèi)房地産(chǎn)信貸政策将适度收緊，且恐将執行窗口指導。2019年三季度以來，房地産(chǎn)行業金融管控明顯收緊。上述克而瑞分(fēn)析人士表示，“一方面，房企融資收緊常态化，且有(yǒu)愈演愈烈之勢。銀行、信托、海外債等多(duō)種融資工(gōng)具(jù)全面收緊，嚴控違規資金流入房地産(chǎn)市場；另一方面，居民(mín)房貸業務(wù)大幅縮量，短期房貸利率大概率将繼續向上調整。當然，不同城市将呈現差異化的住房信貸政策，那些房價上漲壓力大的熱點城市，房貸利率上浮比例理(lǐ)應更高。”

展望2019年四季度，中(zhōng)指院方面也認為(wèi)，房地産(chǎn)行業管理(lǐ)政策仍将立足“不将房地産(chǎn)作(zuò)為(wèi)短期刺激經濟的手段”進行構建。其中(zhōng)，今年以來調控過程中(zhōng)的金融政策将貫穿始終，并且在四季度仍然會繼續堅持，金融監管政策基調仍從嚴從穩并逐步由中(zhōng)央下沉到地方。

房價漲幅或将進一步回落

中(zhōng)指院方面分(fēn)析認為(wèi)，近期多(duō)種貨币政策工(gōng)具(jù)持續發力，在保持流動性合理(lǐ)充裕的同時進一步打通貨币傳導機制。對房地産(chǎn)市場而言，監管層針對房地産(chǎn)市場金融領域多(duō)次發聲，在推進寬信用(yòng)政策之時，嚴防資金違規流入房地産(chǎn)領域，企業内外融資渠道均收緊，房企資金面壓力明顯加大。

基于此，在行業金融監管強化、融資渠道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房企資金壓力将進一步凸顯，進而影響房企投資開工(gōng)積極性，預計全國(guó)房地産(chǎn)開發投資額及新(xīn)開工(gōng)面積增速将延續放緩趨勢。

從價格端來看，根據中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)指數系統對100個城市的全樣本調查數據，今年以來百城住宅價格整體(tǐ)表現平穩，各季度累計漲幅較去年同期均有(yǒu)所收窄。中(zhōng)指院方面分(fēn)析預測，“但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或将進一步回落。”

具(jù)體(tǐ)而言，今年以來受高價地項目集中(zhōng)入市等推動的結構性因素影響，商(shāng)品房銷售價格仍保持較快上漲。進入四季度，全年業績壓力及資金面壓力的提升将進一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，價格漲幅有(yǒu)望繼續回落；而三四線(xiàn)代表城市由于前期需求存在透支後期增長(cháng)乏力，市場将延續調整态勢，同時一二線(xiàn)城市市場規模随着市場環境的收緊及需求釋放放緩也将面臨一定調整壓力，四季度整體(tǐ)市場承壓。

從企業層面來看，業内認為(wèi)，四季度在“房住不炒”政策定位下，房企規模增速将趨向于穩健提升。尤其是面對着融資端調控收緊，房企短期債務(wù)壓力加大，房企将更加依賴銷售回款來補充資金鏈，未來需要加速銷售推貨，以促進現金回籠。

“我們預計，盡管目前金九銀十較曆年有(yǒu)所遜色，但是四季度房企整體(tǐ)的供應量将增加，營銷力度也将加強。”上述克而瑞分(fēn)析人士表示，“在銷售承壓、項目總體(tǐ)去化率下降的背景下，四季度房企也将積極加大營銷力度。更多(duō)持貨觀望的房企将選擇以價換量，通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。”