在全國(guó)的房地産(chǎn)投資數據出爐後，各地數據陸續出爐。

多(duō)地房地産(chǎn)投資增速相對年初下滑，北京成為(wèi)相比一季度下滑最大的地方，東部地區(qū)投資增速持續下滑。一些中(zhōng)西部地區(qū)，出現了與全國(guó)數據類似的竣工(gōng)面積下降而新(xīn)開工(gōng)面積上升的“剪刀(dāo)差”。對比來看，部分(fēn)地區(qū)之間的增速差距超過100個百分(fēn)點。

對于包括大量三四線(xiàn)城市的地區(qū)而言，開發周期本相對較長(cháng)，“剪刀(dāo)差”的出現，是否意味着銷售下行的背景下，這些區(qū)域的開發企業的資金壓力正在不斷累積？大量新(xīn)開工(gōng)後的開發熱情進一步下降？供需的錯配是否會導緻這些地區(qū)未來下行周期超過以往？

多(duō)地房地産(chǎn)投資增速下跌

國(guó)家統計局數據顯示，前三季度，全國(guó)房地産(chǎn)開發投資98008億元，同比增長(cháng)10.5%。

分(fēn)區(qū)域來看，前三季度，東部地區(qū)房地産(chǎn)開發投資51680億元，同比增長(cháng)8.6%，增速比回落0.2個百分(fēn)點；中(zhōng)部地區(qū)投資20481億元，增長(cháng)10.0%，增速加快0.2個百分(fēn)點；西部地區(qū)投資21754億元，增長(cháng)16.2%，增速加快0.2個百分(fēn)點；東北地區(qū)投資4093億元，增長(cháng)9.9%，增速加快0.2個百分(fēn)點。

總量來看，廣東、浙江和江蘇，分(fēn)别以11464億元、9239億元和8055億元的開發投資額，穩居全國(guó)前三，緊随其後的是山(shān)東、安(ān)徽和河南，三省前三季度房地産(chǎn)投資總額均超過了5000億元，四川、福建進入到4000億元以上區(qū)間，湖(hú)北、河北、重慶和湖(hú)南則超過了3000億元。

從增量來看，盡管東部地區(qū)依舊是拉動房地産(chǎn)投資增長(cháng)的主力，但也有(yǒu)部分(fēn)西部地區(qū)，房地産(chǎn)投資增長(cháng)迅速，成為(wèi)拉動全國(guó)增長(cháng)的生力軍。

其中(zhōng)，廣東房地産(chǎn)投資相比去年增長(cháng)1173億元，山(shān)東超過了790億元，對全國(guó)房地産(chǎn)投資增長(cháng)的拉動作(zuò)用(yòng)分(fēn)别達到了12.5%和8.5%。緊随其後的是四川、雲南和福建，拉動作(zuò)用(yòng)分(fēn)别達到了7.6%、7.0%和6.6%。

從增速來看，31個省、市、自治區(qū)中(zhōng)，前三季度有(yǒu)28個保持房地産(chǎn)投資正增長(cháng)，其中(zhōng)14個地區(qū)的投資增速超過10%，相比一季度減少了5個，增速最快的仍是以西部地區(qū)為(wèi)主。

具(jù)體(tǐ)來看，西藏、雲南、廣西、貴州和天津位列前五名(míng)。雲南和廣西、貴州都保持着接近30%的增長(cháng)速度，這也讓這些地區(qū)的房地産(chǎn)投資總額，紛紛超過了2000億門檻，增速全國(guó)第二的雲南更是超越了北京、天津等東部發達省市，逼近3000億大關。

另外，河北、甯夏和海南則是僅有(yǒu)的三個負增長(cháng)的地區(qū)，前三季度的房地産(chǎn)投資總額分(fēn)别同比下降了1.1%、10.4%和28.1%。

黑龍江、上海、江西、重慶、青海、北京、江蘇、河南、陝西和新(xīn)疆是增速最慢的十個地區(qū)。其中(zhōng)，上海同比增長(cháng)4%，北京增長(cháng)6.8%。

不過，需要注意的是，盡管多(duō)數地區(qū)保持了增長(cháng)，但增速相比年初一季度下滑的狀況比較普遍。

21世紀經濟報道記者統計發現，三季度房地産(chǎn)投資增速相比一季度下滑的地區(qū)數量，達到18個。其中(zhōng)，北京下滑了17.2個百分(fēn)點，陝西、遼甯、吉林和甘肅下滑了超過10個百分(fēn)點。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌此前曾向21世紀經濟報道指出，由于整體(tǐ)銷售依舊低迷，在一些東部熱點省份和城市拿(ná)地的房企，面臨着不開工(gōng)就沒有(yǒu)銷售回款，資金壓力加大，項目開工(gōng)又(yòu)很(hěn)難獲得足夠利潤的兩難境地。未來一段時間内，東部地區(qū)房地産(chǎn)投資增速下行的情況很(hěn)難出現變化。

兩大剪刀(dāo)差引發市場關注

實際上，在前三季度數據公(gōng)布後，盡管房地産(chǎn)投資總量依舊保持穩定，但相關數據中(zhōng)，兩大“剪刀(dāo)差”持續，引起市場廣泛關注。

第一個“剪刀(dāo)差”是從2018年開始的竣工(gōng)面積與新(xīn)開工(gōng)面積增速的背離。2019年前三季度，全國(guó)房屋新(xīn)開工(gōng)面積165707萬平米，同比增長(cháng)8.6%，增速有(yǒu)所回落但依舊保持相對高位。而同期房屋竣工(gōng)面積46748萬平米，同比減少8.6%，竣工(gōng)面積連續21個月同比下降。

第二個“剪刀(dāo)差”則是作(zuò)為(wèi)房地産(chǎn)投資的最重要三大組成部分(fēn)之二，建築成本和安(ān)裝(zhuāng)成本的同比增速從2019年開始出現了前所未有(yǒu)的持續分(fēn)化。進入2019年以來，建築成本持續保持10%左右的高位增長(cháng)，而安(ān)裝(zhuāng)成本則保持着20%的負增長(cháng)。

與竣工(gōng)和新(xīn)開工(gōng)“剪刀(dāo)差”有(yǒu)所收斂所不同的是，前三季度，建築成本與安(ān)裝(zhuāng)成本的同比增速分(fēn)别是10.6%和-24.6%，差距持續擴大至曆史高位。

對此，有(yǒu)房企高管人士告訴21世紀經濟報道記者，這實際上反映的是同一個問題，即開發企業開工(gōng)積極，但施工(gōng)工(gōng)期拉長(cháng)、竣工(gōng)動力弱的問題。

為(wèi)何會出現這樣的狀況？

一種觀點認為(wèi)，這與銷售下行，企業資金面緊張有(yǒu)關。上述人士告訴記者，當前“高周轉”背景下，開發商(shāng)投資重心集中(zhōng)在開工(gōng)預售，而不是安(ān)裝(zhuāng)竣工(gōng)。按照規定，預售項目開工(gōng)後，投入開發建設的資金達到工(gōng)程建設總投資的25%以上即可(kě)預售，這一部分(fēn)大緻屬于建築成本，而安(ān)裝(zhuāng)成本屬于後續投資。同時，一些企業為(wèi)了高周轉，将預售資金用(yòng)在了别的新(xīn)項目的開工(gōng)上，而不是後續繼續開發。

從地域上來看，也有(yǒu)部分(fēn)觀點認為(wèi)，剪刀(dāo)差的出現，與三四線(xiàn)樓市出現了大量供給與需求錯配有(yǒu)關，其形成主要是三四線(xiàn)城市樓市的銷售下行、回款困難、周期拉長(cháng)所緻。

21世紀經濟報道記者計算各地竣工(gōng)面積數據與新(xīn)開工(gōng)面積數據發現，一些以三四線(xiàn)市場為(wèi)主的省市，出現了比較明顯的新(xīn)開工(gōng)猛增、竣工(gōng)面積狂降的顯現。

其中(zhōng)，西藏、青海的新(xīn)開工(gōng)與竣工(gōng)面積增速“剪刀(dāo)差”超過100個百分(fēn)點，甘肅、甯夏、新(xīn)疆、山(shān)東在50個百分(fēn)點以上，内蒙古、陝西、上海則超過40個百分(fēn)點。

從對全國(guó)的拉動作(zuò)用(yòng)來看，山(shān)東前三季度相比去年減少的竣工(gōng)面積，占全國(guó)總量的40%。換句話說，山(shān)東對全國(guó)竣工(gōng)面積負增長(cháng)的拉動作(zuò)用(yòng)超過四成。同樣的計算方式，山(shān)東對全國(guó)新(xīn)開工(gōng)面積正增長(cháng)，拉動作(zuò)用(yòng)超過21%。

與山(shān)東類似的是四川，其對全國(guó)總量的拉動作(zuò)用(yòng)都超過了10%。山(shān)東、四川和前面提到的新(xīn)疆等地，都是2018年棚改完成量相對較大、市場供給相對較大的地區(qū)。

易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進告訴記者，對于這種非常罕見的情況，不排除是三四線(xiàn)城市需求下行所導緻的。一方面，三四線(xiàn)城市本身的開發周期就相對較長(cháng)，另一方面，當前三四線(xiàn)城市銷售狀況一般，回籠資金變慢，也影響了企業的竣工(gōng)周期。

“這種剪刀(dāo)差的出現，可(kě)能(néng)意味着三四線(xiàn)樓市周期已經發生變化。要進一步警惕三四線(xiàn)城市的市場風險，部分(fēn)城市的下行周期可(kě)能(néng)比預料更長(cháng)。”嚴躍進表示。