荊州古城是1982年國(guó)務(wù)院首批公(gōng)布的24座曆史文(wén)化名(míng)城之一。當前，古城内人口密度高，建築物(wù)密集，緻使古城内整體(tǐ)環境不優，嚴重制約了荊楚文(wén)化特色旅遊項目的再擴展，不利于舊區(qū)改造。針對這些問題，湖(hú)北省荊州市荊州區(qū)建設局組織課題調研專班進行了深入調研，提出建設性的古城改造思路。

　　荊州古城目前人口、建築物(wù)密度過大，不利于舊城改造，旅遊景點附加值不高，規劃不到位、基礎設施不完善。荊州古城占地約454公(gōng)頃，古城内版土面積為(wèi)4.47平方公(gōng)裏，根據荊州市1996年總體(tǐ)規劃和2000年古城保護規劃，古城人口規模應控制在5.5萬人以内。但古城内現有(yǒu)人口為(wèi)11.7萬人，人口密度258人／公(gōng)頃，人均建設用(yòng)地不足39平方米，人均居住用(yòng)地僅12．4平方米，低于國(guó)際人均18平方米的下限标準。荊州古城的旅遊資源比較豐富，但現有(yǒu)的景點缺乏包裝(zhuāng)，缺少吸引力。

    古城改造新(xīn)設想

　　2000年以來荊州市政府相繼對球場路、三國(guó)文(wén)化街(jiē)片區(qū)進行了改造。正在施工(gōng)中(zhōng)的玄妙觀飲食文(wén)化街(jiē)、擁軍路名(míng)店(diàn)街(jiē)建成後，雖然會對古城片區(qū)改造及旅遊業的發展起到一定的推動作(zuò)用(yòng)，但并不能(néng)從根本上解決荊州古城的問題。筆(bǐ)者認為(wèi)用(yòng)古城内外置換項目的方式改造古城、開發旅遊景點是破解難題的現實選擇。

　　古城人口疏散設想。将古城内現有(yǒu)行政機關、企事業單位、年代久遠(yuǎn)的居民(mín)區(qū)有(yǒu)計劃地逐步遷移至古城外，從根本上解決古城人口密度過高、舊城改造受限等問題。内外置換騰出來的土地主要用(yòng)于恢複史記景點建設，打造特色旅遊，提升國(guó)家曆史文(wén)化名(míng)城的内涵。

　　古城内旅遊景點開發設想。一是建設古城牆環城景觀帶。充分(fēn)依托現有(yǒu)古城牆及城牆上遺址，恢複景龍樓、曲江樓、九陽樓。結合古城周邊景點，整體(tǐ)打包建設項目，采取政府與開發商(shāng)合作(zuò)經營的方式運營。二是建設護城河外岸上主題商(shāng)住區(qū)。依托巍巍古城，結合護城河環城景觀帶浏覽線(xiàn)路，在護城河南岸規劃三片主題商(shāng)住區(qū)（即屈原雕像以西、四機廠衛生院和太晖村以南），總用(yòng)地面積26.3公(gōng)頃，拆遷總建築面積16.5萬平方米，可(kě)建設面積26萬平方米。地塊開發為(wèi)與古城風貌相協調的特色商(shāng)住空間，集傳統民(mín)居與特色商(shāng)業于一體(tǐ)，景要體(tǐ)現古荊州民(mín)俗風情，建成特色街(jiē)區(qū)浏覽，街(jiē)區(qū)夜景觀光。建築控制在三層以内，容積率控制在1.0以内。三是建設荊州博物(wù)館景區(qū)。依托現有(yǒu)的荊州博物(wù)館，背靠三國(guó)公(gōng)園景區(qū)，建設集文(wén)物(wù)展示、修複為(wèi)一體(tǐ)的文(wén)保科(kē)研樓。并結合博物(wù)館建設文(wén)物(wù)市場、匠人坊、茶社等綜合服務(wù)設施，在其中(zhōng)設置古迹浏覽、文(wén)物(wù)賞鑒、陶藝等體(tǐ)驗活動，為(wèi)遊客提供餐飲、購(gòu)物(wù)、休息的場所。四是建設荊州關廟景區(qū)。依托現有(yǒu)關廟和冠帶巷，挖掘關公(gōng)文(wén)化内涵，建設五重院落關廟、朝觐廣場、特色小(xiǎo)商(shāng)品街(jiē)，組織關公(gōng)祭拜、朝觐和參與性活動，建成集餐飲、購(gòu)物(wù)、觀賞、住宿等為(wèi)一體(tǐ)的景區(qū)。五是建設荊州關府景區(qū)。即在現有(yǒu)軍分(fēn)區(qū)和荊州市委的土地上，規劃總用(yòng)地面積13.98公(gōng)頃，拆遷面積9.45萬平方米，建設面積23000平方米的改造項目。依托關公(gōng)文(wén)化内涵，建設全區(qū)最大的關公(gōng)府衙，建設府衙區(qū)、後堂、書房、客堂和客棧。策劃仿古升堂斷案表演、影視表演、關公(gōng)書畫壁畫展、餐飲購(gòu)物(wù)、休閑娛樂、住宿等活動和服務(wù)設施。

    改造更需政策配套

　　制定實施方案，加強組織領導。市、區(qū)兩級政府必須統一思想認識，分(fēn)步予以實施。同時，市政府應責成建設、規劃等有(yǒu)關部門從嚴控制荊州古城内的建設審批。

另一方面，更要出台鼓勵和引導古城人口外遷的配套政策保證改造的實施。一是減免城市建設配套費。外遷的機關團體(tǐ)、企事業單位職工(gōng)和社區(qū)居民(mín)可(kě)以在規劃新(xīn)區(qū)内集資建房、定向開發，并不受住房開發規模限制。機關團體(tǐ)、企事業單位外遷建設，免收城建配套費；社區(qū)居民(mín)外遷建房減半征收城建配套費。二是實行外遷安(ān)置補貼。機關團體(tǐ)、企事業單位連同住房整體(tǐ)外遷及社區(qū)居民(mín)住房外遷，市政府給予适當補貼，補貼資金從對上争取的扶持資金、土地出讓收益、城建配套費等經費中(zhōng)列支。三是實行騰地收益返還。外遷單位原有(yǒu)的土地處置收益，用(yòng)于其搬遷補償及安(ān)置補貼。四是控制新(xīn)區(qū)土地征用(yòng)費和供地費。搬遷規劃範圍内的土地征用(yòng)、供地費用(yòng)，控制在國(guó)家規定的基準價以内，一般按最低價執行。規劃區(qū)内的土地出讓金主要用(yòng)于外遷補貼。五是減免外遷供地的相關規費。古城内機關團體(tǐ)、企事業單位及社區(qū)居民(mín)外遷用(yòng)地，除上繳省以上的有(yǒu)關政策性規費外，其它部門規費按工(gōng)業興市和企業改制的優惠政策收取。六是免收行政事業性收費。外遷新(xīn)建項目免收行政事業性收費；外遷單位和居民(mín)騰遷後的可(kě)用(yòng)房産(chǎn)變更過戶，建設、規劃、土地、房産(chǎn)等部門隻收取工(gōng)本費。七是降低配套設施開戶成本。外遷單位和居民(mín)的水、電(diàn)、氣、有(yǒu)線(xiàn)電(diàn)視等配套設施開戶，按成本價收取費用(yòng)。八是外遷後的空地隻能(néng)作(zuò)為(wèi)商(shāng)貿、旅遊開發用(yòng)地，經營性土地一律實行招拍挂。參與古城内項目開發的單位，享受市政府招商(shāng)引資優惠政策，項目建設按有(yǒu)關政策減免規費。項目建成後，企業所得稅實行“兩免三減半”政策。